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[アパート経営者必見!]塗装で入居率UP&資産価値を守る!

賃貸物件
アパートを経営していると、いつかは検討が必要となる塗装工事。それなりの工事費用がかかるため、「慎重に進めたい」と考えるアパート経営者は少なくないでしょう。
アパート経営者が塗装工事を考えるにあたり、気になるのは、「塗装工事には、どれぐらい費用がかかるのか」でしょうか。もしかすると、「塗装工事はぜったいに必要なのか」「塗装工事にかけた費用は回収できるのか」といった疑問を持たれている方もいらっしゃるかもしれません。

先に、“塗装はぜったいに必要なのか”という点について言及してしまうと、今後もそのアパートで賃貸経営を続けていくのであれば、塗装工事を前向きに検討すべきでしょう。仮に塗装をしなければ、外観の老朽化によって見た目は悪くなり、入居率にも影響してくるはずです。さらに、塗装という鎧のなくなったアパートは非常にもろくなるため、雨漏り等が発生するなどして、アパートの資産価値を下げてしまう恐れもあります。
この記事では、アパート経営者が「アパートの塗装」を検討するにあたり、知っておくべき知識を網羅的にご紹介してまいります。塗装工事にいくらかかるのか、塗装のベストタイミングはいつなのか、さらに信頼できる塗装業者の見極め方まで、踏み込んでお伝えいたします。ぜひ、参考にしてください。

1.アパート経営者が塗装を検討すべき2つの理由
先にも、“アパートの塗装工事は前向きに検討すべし”とお伝えいたしましたが、ここでは、アパート経営者に塗装工事をオススメする理由を2つに分けて、詳しく紐解いていきたいと思います。

理由①|外観の見た目が、入居率に影響するため
やはり、見た目の印象は入居率に少なからず影響します。
賃貸や間取り等がほぼ同じ条件のアパートが2棟あったとして、1棟が色あせ等の老朽化が進んだみすぼらしい外観、もう1棟が塗り替えをしたキレイな外観であれば、多くの人がキレイな外観の方を選ぶでしょう。特に、近年では不動産会社へ相談する前に、インターネットをつかって自身で物件情報を探る人も少なくありません。インターネットでは、様々な物件の写真(もちろん外観の写真も)も参考に、簡単に比較検討ができるため、塗り替え等のメンテナンスをしない物件で勝負し続けるのは、さらに難しい状況になっていると言えるかもしれません。
もちろん、塗り替えによって外観を美しく一新するだけで入居率を大幅にUPできるというわけではないかもしれません。しかし、外観の美しさが入居率に少なからず影響を与えることも、また事実です。

理由②|塗装が剥がれると、アパートの劣化が加速度的に進むため
アパートの塗装をオススメするのは、なにも見た目や入居率のためだけではありません。塗装をしなければ、アパートの劣化は加速度的に進行してしまう恐れがあるのです。
どういうことかというと、一般的に、新築時のアパートには塗装が施されており、塗膜(塗装後にできる塗料の膜)が鎧となって、雨水やその他の劣化因子(酸素、二酸化炭素、塩分)からアパートを守る働きをしています。しかし、この塗膜が雨や紫外線によって劣化していくと、この“アパートを守る働き”が失われていきます。その結果、“アパート自体の劣化”が加速度的に進行してしまうことになるのです。
特に、雨水には注意が必要で、塗膜の劣化によってアパート内部に雨水の浸入を許すようになると、雨漏りが発生したり、場合によっては躯体を腐らせ、アパートの寿命を大幅に縮めることにもなりかねません。
つまり、塗装をすることで、アパート自体の劣化を防ぐことは、アパートという資産を守ることにもつながる、ということです。

2.アパート塗装工事にかかる費用はいくらが妥当?

1.アパート塗装工事にかかる費用相場
■アパート塗装の費用相場
200~300万円(500㎡|一般的な2階建てアパートの場合)
※上記の費用相場にプラスして、足場代(600~800円/㎡)がかかってきます。
※ただし、上記の費用はあくまで相場です。一つの参考情報としてご活用してください。

2.見積り2~3社分を比較して、費用感を掴むべし
上記で費用相場をお伝えしましたが、場合によっては、上記費用より大いに高い・大いに低い可能性も十分にあります。というのも、そもそも塗装費用は、塗料の種類や塗装する面積(広さ)、劣化の進行具合など、さまざまな要因によって変動するため、一概に「総額いくら」と明示するのは困難なのです。
そのため、より自身の経営するアパートを塗装するのにいくらかかるのか、より正確な情報がほしいという場合は、業者に見積りを依頼するのが、確かで間違いがありません。
できれば1社だけでなく、2~3社に見積りを依頼しましょう。2~3社の見積書を比較することで、費用の妥当性を探ることができるはずです。


3.アパートの塗装工事のベストなタイミングはいつ?

「いますぐ塗装工事が必要なのか」「もう少し様子見でもよいのでは」など、塗装工事のタイミングを探っているアパート経営者もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、ベストな塗装時期を見極める方法を具体的にご紹介してまいります。

・一般的な塗り替え周期を目安にする
アパートの塗装工事のタイミングを見極める一つの指標として、一般的な塗り替え周期の目安があります。
■アパート部位別|塗り替え周期の目安

※塗り替え周期は、あくまで目安です。外壁材の種類や劣化の進行具合、環境条件など様々な要因によって、塗り替え周期が上記から前後することもあります。
「塗り替え時期をより正しく掴みたい」という方は、下記「3-2」以降の内容を参考にしてみてください。

・劣化症状をチェックして、塗装時期を見極める
自分で、より正確にアパートの塗り替え時期を見極めるなら、劣化症状をチェックするのが一番確かです。
■塗装工事が必要な劣化症状の一覧

・「いつ塗装すべきか」最終ジャッジはプロにゆだねるのが正解
「そろそろ、塗り替え時期かな」と思ったら、ほんとうに塗り替えが必要かどうか、専門の業者に診てもらいましょう。
診断だけなら無料で対応してくれる業者も少なくないため、「自分ではよくわからないから、業者に相談してしまおう」というのも一つの手です。
専門業者は、塗り替え時期かどうかを見極めるにあたり、現在の劣化状況を診る“診断”と呼ばれる建物調査を実施します。専門家の診断を受けることで、より正確に塗り替え時期がわかります。

4.信頼できる塗装業者を見極める!
長期的な視点での塗装工事を提案してくれる
塗装工事は、1度実施すればOKといった類のものではありません。おおよそ約8~15年周期で、繰り返し必要になってくるものです。そのため、塗装工事を検討する際には、長期的な視点での計画が必須となります。
塗装工事を長期的な視点で考える最大のメリットは、“費用を最小限におさえられる”ことです。
たとえば、塗料選び一つにしても、“安いが耐久性の短い”塗料を選べば、1回の塗り替え費用は抑えられても、またすぐに塗り替えが必要となり、長いスパンで考えればかえって割高となることもあります。また、先の防水工事のタイミングを見計らって、塗装工事と防水工事を同じタイミングで実施すれば、本来2度かかる足場費用が1度で済むといったことも考えられます。
選ぶべき業者は、こうした長期的な視点に立った提案をしてくれる業者です。業者を選ぶ際には、提案の内容もよくよく確認し、長期的な視点に立ったものであるかも、ぜひチェックしてみてください。

5.入居者トラブルを防ぐ!塗装工事前に知っておくべきこと
塗装工事がはじまると、入居者には少なからず生活に支障が生じます。外観がキレイになるとはいえ、「窓が開けられない」「洗濯ものが干せない」「塗料のにおいが気になる」などのわずらわしさに、多少のストレスを感じる入居者もいらっしゃるでしょう。
アパート経営者として重要なのは、こういた入居者のわずらわしさを理解し、できる限り配慮をすることです。
アパートの権利は自身にあるからといった横暴な理由で、入居者に配慮なく、突然、塗装工事を進めてしまうと、入居者からクレームが発生するなどのトラブルに発展しかねません。アパート経営者としては、入居者の理解を得て、塗装工事をうまく進めていく方が得策です。
具体的に、入居者に配慮すべきポイントは、下記を参照ください。
■[アパート経営者必見!]入居者トラブルを避けるために押さえておくべきポイント

まとめ
アパートの入居率UP、そしてアパートの資産価値を守る手立てとして、塗装工事は大変有効です。
築8~15年のアパートを経営されている方は、ぜひ、この機会にアパート塗装を前向きに検討されてはいかがでしょうか。今すぐの塗装が難しい場合も、現在の劣化状況を診る「診断」だけでも受けてみられることをオススメいたします。

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