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【賃貸オーナー必見】アパートを塗装する際のステップまとめ

賃貸物件
「現在アパートを所有していて、築年数も10年以上経ち、外壁のあちらこちらに汚れや細かいひび割れも見られる。既存の居住者の目も気になるし、さらには空室も増えてきた…そろそろ外壁塗装をして見た目をキレイにしたほうがいいのでは?」と思っている。
でも、「外壁塗装を考えるにも、そもそも何からやればいいのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。
本記事ではアパートを所有しているが、外壁塗装はしたことがないというオーナー様に向けて、塗装前~塗装後にかけて何をしたら良いのか?を順序立ててわかりやすくお伝えしていきます。
これを読めば、塗装が初めての方でもまず何からすればいいのか、順番に知ることができます。ぜひ参考にされてください。

1.ステップ①自分のアパートは塗装すべき?まずは劣化症状のセルフチェック
まず、一般的な外壁塗装の時期の目安としては新築(前回の塗替え)後10~15年です。しかしこれは目安であって、建物の立地環境や使用塗料のグレードによって10年経っていなくても塗装した方が良い場合も、まだ問題ない場合もあります。
ですので所有されているアパートを塗替えるべきなのかを知るためには、まずアパートの劣化症状をセルフチェックすることがおすすめです。劣化症状があると、見た目が悪くなるだけでなく、躯体自体が傷んでしまったり、雨漏りに繋がってしまうこともありますので、遅かれ早かれチェックしておくに越したことはありません。
【塗装工事が必要な劣化症状】

いかがでしょうか?アパートに上記表内の劣化症状が一つでも見られたら、塗装する必要性があるかもしれません。この劣化症状は急いで対応した方が良いのか?と自身で判断がつかない場合はステップ②に進みましょう。
 
2.ステップ②まずはプロの業者の現場調査を受ける
ここではステップ②として、プロの現場診断を受けるところから、実際に塗装するまでの手順をお伝えします。

2-1.プロの業者の現場調査を受ける

ステップ①で劣化症状をセルフチェックしたかと思いますが、1つでもあてはまる劣化症状があればまずはプロの業者に現場調査をしてもらいましょう。現場調査とは、「外壁にひび割れがないか」「色褪せがどれほど進行しているか」「雨漏りが発生していないか」など、住まいの現在の劣化具合を診ることです。現場調査の結果をもとに、いま必要な塗装工事について、そして今後の塗装メンテナンス計画等を考えていくことができます。

ここで注意すべきことが2つあります。
まず、アパート塗装の実績がある業者に現場調査を依頼すること。
アパートは、戸建住宅と少なからず勝手が違います。
まず、塗装面積が広いため、その広い面積の中で色味を均一にするなどの技量が必要となってきます。その他にも、階数が高いアパートだと足場の組み方が戸建住宅とは違ったり、塗装面積が広く工期(工事の期間)が長くなるため、居住者様への様々な配慮が必要だったり、戸建住宅の塗装とは違いが発生してくるのです。
業者のWEBサイトを見て、アパート(またはマンション)塗装の実績があるか、また依頼前に業者に聞いてみるなどして、確認しておきましょう。

次に、1社だけに現場調査を依頼して、その結果で判断しないことです。1社だけに最初から絞ってしまうと、本当にその結果が正しいものか、こちらには知識がない分判断しづらいところがあります。最低でも2社に現場調査を依頼することで比較することができ(例えるならば病院のセカンドオピニオンのようなものです)、「A社だとここまでしか見てくれなかったが、B社だとここまでやってくれたからB社にしよう」というような判断もできるようになります。
現場調査後、その結果とあわせて実際に塗装するならこのくらいの金額になるという見積りを提出される流れになります。

2-2.業者選びのポイント
ここでは現場調査後、見積りを提示されたあと、実際に塗装工事をお願いする信頼できる業者を選ぶ際の見るべきポイントをお伝えします。
(1)現場調査報告の内容は充実しているか
現場調査をしてもらったあと、その調査報告書をもらいますが、その内容から信頼できる業者か見分けることができます。


(2)見積書の内容は充実しているか
次のポイントは見積書です。一般的に、現場調査の報告書と合わせて、実際に塗装をするならこのくらいの費用がかかります、というところを踏まえて業者が見積書を提出してくれます。その見積書の内容もしっかり確認することが大切です。
【ポイント】
・見積書の中で、どこをどう補修するかが明らかになっているか
・「材料(塗料)費」と「工事費」が分けて書かれているか
→業者によっては、材料(塗料)費と工事費を一緒に記載し見積書として提示してくるところもあります。しかしこれだと何にいくらかかっているのか分かりづらく、この曖昧さを利用して、不当に利益を得ようとする業者が存在するのも残念ながら事実です。材料費と工事費が見積書上でしっかり区別して記載されているか確認しましょう。



2-3.塗料の種類・色・デザインを決める
業者が決まったら、使用する塗料、色、場合によってはどのようなデザインにするかを決定していきます。
(1)塗料を選ぶ
現場調査報告書・見積書の時点で業者から外壁塗装に使用する塗料についていくつか提案があるかと思いますが、この「塗料」の選び方がアパート塗装において大きなポイントとなります。
なぜなら塗料には多くの種類があり、どの塗料を選ぶかによって、施工費用や耐候年数(塗料の持ち=次の塗装までの期間)が変わってくるからです。塗料の種類、耐候年数は以下の表をご覧ください。

※あくまで塗料1缶あたりの金額です。㎡あたり塗ることができる量(塗布量)も塗料によって差があります。また塗料代の他に足場設置、養生シート貼り、高圧洗浄、下地処理の費用、更に職人の人件費が入り、外壁塗装全体の金額を構成しています。
耐候年数が高い塗料ほど、長期的に見てコストが下がる傾向にあるため、おすすめではありますが、ここで大事な判断基準となってくるのが、“どのくらいご自身のアパートを持たせたいか”です。
あと10年以上持たせたい!とお考えであればできるだけ耐候年数が長い塗料を選ぶ必要がありますが、あと5年くらい持てばいいと考えるのならば、耐候年数は約8年のシリコン塗料でも十分でしょう。
ちなみに、上記表の「特徴」にも記載しておりますが、最も選ばれる塗料は表内の下から3番目のシリコン塗料です。耐候年数と価格のバランスが良く、集合住宅のような塗装面積が広い場合でも、コストがかかりすぎるのを防ぐことができます。
アパートの状態や、今後の計画によって塗料選びを行いましょう。


(2)色、デザインを決める
塗料の種類の他に、色やデザインは入居率にも関係あるので慎重に選ぶことをおすすめします。オーナーの皆様が入居者の立場になったと仮定して、いざ賃貸アパートに入居しようと思ったとき、内装はもちろん、外観がイマイチだと入居をためらいませんか?誰でも、見た目が良いアパートに入居したいものです。




3.ステップ③いざ塗装開始!居住者への対応と経過確認
業者、塗装仕様、時期も決まっていざ塗装開始!ほっと一安心したいところですが、アパートオーナーの皆様にはあと少し、やることが残っています。ここでは居住者への連絡に関してお伝えします。

1、居住者への事前連絡
塗装工事に関してはオーナー様で決められるとしても、居住者様にも合意を得ておきたいものです。
ここで最も大切なのが「居住者様への事前連絡」です。いくら賃貸のアパートと言っても、何の連絡もなく突然職人らしき人が頻繁にアパートに出入りを始めたり、足場の組み立てが始まったりすると居住者様は驚いてしまうでしょう。できれば最初の工事内容である足場組立の1ヶ月前、急遽決まった工事だとしても1週間前までには、塗装工事の予告を行っておきましょう。
また工事期間は、ベランダに置いてあるものを片付けてもらったり、窓を締め切ってもらったり、洗濯物を外に干せる日を限定したりと、居住者様に協力を仰ぐ場面が多々出てきます。どのような内容があるか、業者に確認を取り、工事内容・工事期間の予告とあわせて、エントランスの掲示板・ポスト投函でのチラシ等でお伝えするようにしましょう。

2.近隣住民への事前連絡
居住者様もですが、近隣住民への配慮も大切です。アパート塗装は戸建住宅と違い、塗装面積が広い分使用する塗料の量も多く、また足場を立てる際に大きな工事音が出るなど、近隣住民にとって迷惑に感じることが多々あります。
事前連絡をしていないがために、近隣住民からクレームを受け、その後気まずい関係になってしまった…というオーナー様の話を耳にしたことはございませんか?そうならないためにも、事前に塗装工事の時期・内容を居住者様に予告するのと同タイミング(足場組立の1ヶ月前、遅くとも1週間前まで)に行い、周知しておきましょう。

3.塗装の途中経過の確認
塗装が始まったら終了するまで業者にお任せ、としたくなる気持ちはわかりますが、施主としてしっかり途中経過も確認しましょう。
毎日が理想ではありますが、難しいオーナー様もいるかと思いますので、2~3日に一回は現場に顔を出し、現在の進捗具合を業者に確認、気になることは逐一伝えておくことで、工事終了後に思っていた仕上がりと全然違った!ということを未然に防ぐことができます。
また現場で業者と話をする時間がなかなか取れそうにない場合は、日々の進捗を紙面やメールにて報告してもらうようにしておくと進捗具合が分かって良いでしょう。
 
4.ステップ④塗装完工後のチェックポイント
塗装工事終了後は、下記2点のポイントをおさえて最終チェックを行いましょう。
(1)足場が立っているときの確認ポイント:「塗りムラ」や「塗り残し」がないか
塗りムラ、塗り残しがないかは、足場が立っているうちに確認し、なにか見つけたらその場で業者に伝え、対応してもらいましょう。再度塗装するには足場(の再組み立て)が必要な場面も多く、費用面等を考えると足場を再度組み立てることは難しいものです。
また基本的に、安全面を確保できないことから、施主であるオーナーは足場にのぼることはできません。足場にのぼらずに確認できる範囲内で確認をしましょう。気になる箇所があれば、業者に写真を撮ってもらって確認するなどの対応を相談しましょう。当たり前ですが、工事内容に漏れがないかを契約書と照らし合わせながら確認しましょう。
(2)足場を解体したあとの確認ポイント:「飛び散った塗料の不始末」などの不備がないか、養生がそのままになっていないか
足場を外したあとは、周辺環境の確認を行いましょう。飛び散った塗料がそのままになっていないか、車などの養生(塗料がかからないようにシートを被せること)がそのままになっていないか、要するに塗装工事終了後に、周辺環境が元通りになっているかの確認を行いましょう。
 
5.ステップ⑤これからのメンテナンス計画
塗装工事が終わると外観が綺麗になり、気持ちも明るくなります。費用をかけて行ったこの外観を維持していくためにも、今後のメンテンス計画について業者と一緒に早めに考えていきましょう。
アフターフォローとして完工後3年後、5年後、10年後等で「定期点検」と呼ばれる、お家の劣化状況を定期的にプロが確認してくれる仕組みがあり、これを取り入れている会社には積極的にお願いしましょう。外壁塗装は10~15年ごとに行うのが目安とお伝えしましたが、例えば階段手すりなどの鉄部は劣化が早く、4~8年ごとにメンテナンスが必要な場合もあり、定期点検で早期に発見し補修をしたおかげで後々大きな工事にならずに済んだ、ということも実際よくあります。
定期点検以外にも、ご自身のアパートはどのようにメンテナンス計画を立てるのが良いのか、業者と話して決めていきましょう。

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