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プロが解説!マンションの外壁塗装で押さえておくべきポイント

賃貸物件
マンションの外壁に汚れが目立ってきた、ひび割れも気になるし、タイルの一部が浮き出していて、そろそろ修繕工事をしなければならない。そんなときオーナー様は、どういったポイントを押さえておけばよいのか気になりますよね。
本記事では、費用相場から塗り替えのサイクルや塗装の種類といった知っておくべき内容を記載しております。さらには、修繕工事によって建物が美しくなることでアパートや事務所ビルの入居率は変化するのかという点についても記載しています。ぜひ参考にし、活用してみてください。

1.マンションの外壁塗装にかかる費用
【戸あたり】
国土交通省の調査によると、外壁塗装の工事金額の相場は、1戸あたり12.9~21.6万円です。

【㎡あたり】
1㎡あたりでは、865円~2,595円となります。
※大規模修繕工事金額:直接工事費(共通仮設費、現場管理費、一般管理費、消費税相当額は含まない)
以上が外壁塗装にかかる費用の相場です。ただマンションのような大規模修繕において外壁塗装だけすることはないので他の修繕工事と同時に行うことになるのが一般的です。他の修繕工事と同時に行うことで足場代などがお得になります。
国土交通省のマンション大規模修繕工事に関する実態調査による大規模修繕工事の工事内訳(工事金額ベース)を以下にご紹介します。

 
次に、大規模修繕工事金額を以下にご紹介します。
【戸あたり】
75~100万円:30.6%
100~125万円:24.7%
50~75万円:13.8%
まとめて大規模修繕工事を行った場合の相場は、おおよそ100万円といったところです。
 
【㎡あたり】
10,000~15,000円:41.1%
5,000~10,000円:31.8%
15,000~20,000円:10.0%
平均13,096円です。
 
ちなみに、1回目の大規模修繕工事の内訳は、
①外壁関係 24.0%
②防水関係 22.0%
③仮設工事 19.2%
となっています。2回目は給水設備、3回目以上は建具・金物等が多くなる特徴が見られます。
ぜひ参考にしてください。
 
2.マンションの外壁塗装をするべきタイミング
2-1.塗り替えの必要な劣化症状
マンションの劣化具合の判定は、専門的な診断や判断が必要となることから、所有者の方のみで実施することは難しく、建物・設備診断等の専門家による判定を受ける必要があります。しかし、専門家に依頼する前に、自らのマンションの現状を大まかにでも認識しておくことが望まれます。
まずは、自らのマンションの状況を理解し、専門家による詳細判定を受ける必要があるかどうかの確認をするための、外壁劣化症状の「簡易判定」の項目についてご紹介します。
①外壁や柱、梁等にひびが目立つか

②外壁や柱、梁等のコンクリートが欠けたり、剥がれたりしているか
③バルコニー手摺壁の付け根にひび割れが見られるか
④外壁のタイル等が浮いたり、剥がれ落ちたりしているか
⑤雨漏りや、上階からの漏水が目立つか
これらの項目に該当項目がある場合は劣化が進行している可能性がありますので、専門家による判定を受ける必要があります。専門家による判定を受け、外壁塗装等の必要な修繕を行ってください。

2-2.塗り替えのサイクル
国土交通省は、約12年に一度大規模修繕を行うことを推進しています。ただ、あくまで目安ですので必ずしもこの周期で塗り替えが必要というわけではありません。外壁の劣化状況で判断しましょう。塗装の種類によっては12年以上経過しても目立った劣化の症状が発生しない場合がありますので、専門家による判定を受けてみてください。

2-3.修繕積立金と長期修繕計画
[修繕積立金について]
修繕工事を実施する場合、1-1で紹介したように1戸あたり100万円前後かかりますので、多額の費用が必要となります。マンション購入者から修繕工事実施時に一括で徴収することは困難であり、合意を得ることは難しくなります。
こうならないためにも、将来予想される修繕工事に必要な費用を、計画的に積み立てていく必要があります。この修繕工事に備えて積み立てるお金を「修繕積立金」と呼びます。
【修繕積立金の額の目安】

※事例にはばらつきが大きいため「平均値」とともに、事例の大部分がおさまるような範囲を示すという観点から「事例の2/3が包含される幅」も記載しています。
 
[長期修繕計画について]
一般的に長期修繕計画は分譲事業者から提示されますが、長期修繕計画の作成方法やそこに盛り込むべき内容については、平成20年6月に国土交通省が作成・公表した長期修繕計画作成ガイドラインで説明されていますので、参考にしてください。

 
3.マンションの外壁塗装の種類と色選びのポイント
3-1.外壁塗装の種類とその耐用年数
外壁塗装の種類を考える際は、ランニングコストで考えるのがおすすめです。
一般的に、耐用年数が短いものほど塗料の価格は安く済みます。しかし、その分修繕回数が多くなります。一方で耐用年数が長いものほど塗料の価格は高くなりますがその分修繕回数が少なくなります。残り何年間そのマンションを活用したいか次第で選択すべき塗料は変わってくるということです。
以下を参考に塗装の種類を選定しましょう。

※あくまで塗料1缶あたりの金額です。㎡あたり塗ることができる量(塗布量)も塗料によって差があります。また塗料代の他に足場設置、養生シート貼り、高圧洗浄、下地処理の費用、更に職人の人件費が入り、外壁塗装全体の金額を構成しています。


3-2.外壁塗装の色選びのポイント
塗料の種類が決定したら次に気にするべきは色です。分譲マンションでは、総会等で色が決定されることが多いと思いますが、アパートや事務所ビルでは「入居率」に直結する色を選択したいものです。
そのためにどのような色を選択するべきかご紹介します。それは、「想定している入居者の年齢層が好む色を選ぶ」ことです。若い人を対象にしている場合は、明るく派手な色にしたり、色数を増やすなどが有効です。高齢者を対象にする場合、落ち着いたオーソドックスな色を選ぶことが有効です。


4.マンションの塗装工事において知っておくべきこと
4-1.塗装の臭気
塗装を行うにあたって塗料には種類が大きく分けて2種類あります。それは、水性形塗料と溶剤形塗料です。
臭気に関しては、圧倒的に水性形塗料の方が少ないです。性能面では、溶剤形塗料の方が優れていると言われていますが、最近は水性形塗料の性能もほとんど差がないほど向上しています。臭気は、トラブルの原因になりやすいので入居者の方々への説明をきちんと行い、あらかじめ理解を求めておきましょう。
4-2.外壁塗装の工程
一般的な外壁塗装の工程を下記に示します。
①足場の設置
②下地補修
③シーリングの打ち替え
④高圧水洗浄
⑤養生
⑥外壁塗装
⑦足場解体
一般的にマンションの外壁塗装は50戸未満で1~2カ月、50戸以上では2~3カ月程度かかります。塗装には、下塗り、中塗り、上塗りという工程が一般的にはあり、塗装といっても実に多くの工程が必要になるのです。
 
まとめ
マンションの外壁塗装にかかる費用相場や塗り替えのタイミング、塗料の種類、工事の期間についてご紹介致しました。
専門家による判定を受ける前にご自身で簡易的に判断し、必要であれば専門家の判定を受けましょう。専門家から塗り替えが必要との判定を受けた場合は、金額だけでなく建物の耐用年数や今後要する修繕費用等を総合的に考慮し、塗料の種類を参考にして選定してみてください。
本記事が皆様のお役に立てると幸いです。

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